Kiracı ve Kiraya Veren İlişkilerinde Gözden Kaçan Detaylar

Son zamanlarda en çok karşımıza çıkan konulardan biri de kiracı ve kiraya veren ilişkileridir. Son dönemde ülkemizde yaşanan ekonomik kriz ve bu krizin beraberinde getirmiş olduğu yüksek enflasyon, gerek kiracıları gerekse de mülk sahibi olan kişileri ciddi sıkıntılara sokmaktadır. Kiracılar bir sonraki kira döneminde kira artışına yönelik endişeler duymakta; mülk sahipleri ise bekledikleri kira artışlarının kiracıları tarafından yapılıp yapılmayacağı noktasında endişeler duymaktadır. Bu noktada kiracı ve kiraya verenin orta yolu bulduğu durumlarda sorun yaşanmamakla birlikte, orta yolun bulunamadığı durumlarda ne yapılmalıdır?

Mülk sahibi kişilerin belirlemiş oldukları kira bedellerinin kiracıları tarafından kabul edilmemesi halinde, kira sözleşmesinin feshedilmesi uygulamada pek mümkün olmamaktadır. Zira yürürlükteki Türk Borçlar Kanunumuza göre, düzenli bir biçimde kirasını ödeyen, kiralanana zarar vermeyen ve neticeten kiracı ile kiraya veren arasındaki hukuki ilişkinin yüklemiş olduğu sorumlulukları yerine getiren bir kiracının, kira bedelinde tarafların anlaşamaması nedeniyle, tahliye edilmesi pratikte söz konusu olmamaktadır. Dolayısıyla kira sözleşmesine aykırı davranmayan kiracının tahliye edilmesi belli başlı şartların varlığı halinde mümkün olabilmektedir.

Bu şartlara baktığımızda ise, kuşkusuz öncelikli ve en temel durum, “kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması” olarak karşımıza çıkmaktadır. Peki kira sözleşmesine aykırılık nedir? Kira sözleşmesine aykırılık, kira borcunun gününde ve eksiksiz bir biçimde ödenmemesi halinde ortaya çıkabileceği gibi, kira sözleşmesinde, örneğin alt kira yasağı bulunması halinde, kiracının kiralananı alt kiraya vermesi veya kiralananı bir başkasına devretmesi durumu da kira sözleşmesine aykırılık teşkil etmektedir. Aynı şekilde kiracının kiralananda yasa dışı eylemlerde bulunması da kira sözleşmesine aykırı bir durumu oluşturmaktadır.

Kira sözleşmesine aykırı bir durumun söz konusu olmadığı hallerde ise, kiracının kiraya verenin isteği üzerine tahliye edilebilmesinin yolları 4 ana başlık üzerinde toplanmaktadır. Bunlardan biri kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi olurken bir diğeri kiralananda ciddi bir tadilat işleminin gerekmesi halinde söz konusu olmaktadır. Yine kira sözleşmesi süresinin 10 yılı aştığı durumlarda kiralanan tahliye edilebilmektedir. Bir diğer durum ise tahliye taahhütnamesinin varlığı olmaktadır.

Bu gibi durumlarda kiralananın tahliye edilmesi mümkün olmasına karşın Türk Borçlar Kanunumuza göre yine belli başlı şartlar karşımıza çıkmaktadır. Örneğin kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmesi halinde, o kiralananın 3 yıl boyunca bir başkasına kiraya verilmesi mümkün olmamakta; aksi halde kiraya verenin, ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirmiş olduğu kiracısına 1 yıllık kira bedelini tazminat olarak ödemesi gerekmektedir. Yine aynı şekilde kiralananda ciddi bir tadilat işleminin yapılacak olması sebebiyle kiralananın tahliye edildiği durumlarda, bu tadilat işlemlerinin zaruri olması gerekmekte ve kiracı kiralananı kullanırken bu tadilatın yapılmasının mümkün olmaması gerekmektedir.

Peki kira sözleşmesi süresinin 10 yılı aştığı durumlarda tahliye nedir? Kira sözleşmeleri uygulamada genellikle 1 yıllık olarak düzenlenmekte olup bir sonraki yılın aynı döneminde kendiliğinden yenilenmektedir. İşte bu ilk yenileme döneminin üzerinden 10 yıl geçtiği taktirde bir sonraki uzama döneminin sonunda kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilme hakkı doğmaktadır. Ancak burada oldukça dikkat edilmesi gereken husus, 10 yıllık sürenin ne zaman dolacağı olup uygulamada en büyük sorunlar bu noktada çıkmaktadır. Zira kanunumuzda bahsedilen 10 yıllık süre, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren değil, kira sözleşmesinin kendiliğinden yenilendiği ilk yıldan itibaren hesaplanmaktadır. Şöyle ki, 1 yıl süreli bir kira sözleşmesinin ilk yenileme dönemi bir sonraki yıl olacağından, böyle bir sözleşmede 10 yıllık süre kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten 1 yıl sonra başlamaktadır. Dolayısıyla 1 yıl süreli kira sözleşmeleri için aslında 10 yıllık süre, pratikte 11 yıl olmaktadır. Ancak 11.yılın sonunda da doğrudan tahliye yoluna başvurulamamakta; 11 yıldan sonraki yıl uzama dönemi olarak kabul edilmekte ve o uzama döneminin sonunda tahliye söz konusu olabilmektedir.

Peki ya taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçti ve kira bedeli civardaki emsal kiralara göre çok düşük kaldı diyelim. Kira bedeli noktasında kiracınızla anlaşamadığınızı düşünelim fakat 10 yıllık süre de dolmadığı için tahliye talebinde de bulunamıyorsunuz. Ne yapmalısınız?

Böyle bir durumda kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep edebilirsiniz. Ancak bunun için kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren 5 yılın geçmiş olması gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, 10 yıllık sürenin hesaplanmasından farklı olarak, kira bedelinin tespitinin istenmesi, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren hesaplanmakta ve sözleşmenin imzalanmasından 5 yıl geçtikten sonra söz konusu olabilmektedir.

Son olarak tahliye taahhütnamesine değinecek olursak, tahliye taahhütnamesi adı üzerinde kiracının kiraya verene kiralananı belli bir tarihte tahliye edeceğini garanti etmesi durumudur. Ancak tahliye taahhütnamesi de hukukumuzda sıkı şartlara bağlanmış olup ilgili şartların gerçekleşmemesi halinde geçersiz sayılmaktadır. Peki nedir bu şartlar, tahliye taahhütnamesinde nelere dikkat etmeliyiz?

Öncelikli ve en önemli unsur, tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden sonra yapılmasıdır. Kiralananın kiracıya kullanması için teslim edilmesinden önce yapılan tahliye taahhütnameleri geçersiz sayılmaktadır. Ayrıca tahliye taahhütnamesinin mutlaka kira sözleşmesinin imzalandığı günden başka bir günde imzalanması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin imzalandığı tarih ile tahliye taahhütnamesinin imzalandığı tarihin aynı gün olması halinde tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılacaktır. Bu sebeple uygulamada herhangi bir sorun yaşamamak adına, tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarihin mutlaka taahhütnamede belirtilmesi ve kira sözleşmesinin imzalandığı günden ileri bir tarihte imzalanması faydalı olacaktır.

Tüm bu açıklamalarımız çerçevesinde, hak kaybına uğramamak adına gerek kira sözleşmesi hazırlarken gerekse de kira ilişkisi kurulduktan sonra taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklar için uzman bir avukattan destek almak önem arz etmektedir.